Définition
Le coût total (TCO) d'un logiciel de conciergerie inclut l'abonnement mensuel, les commissions sur réservations, les intégrations premium, le coût de migration à la sortie, et la valeur SEO perdue si vos pages logements ne sont pas hébergées sur votre propre domaine. Le prix affiché ne représente généralement que 40 à 60 % du coût réel sur 3 ans.
Le prix affiché n'est pas le prix payé
Tous les SaaS de gestion locative affichent un tarif mensuel par bien ou par palier. Ce chiffre est réel. Il est aussi incomplet. Trois postes de coût sont systématiquement absents de la grille tarifaire :
- Les commissions variables — prélevées sur chaque réservation, elles augmentent avec votre activité. Plus vous performez, plus vous payez.
- Les hausses annuelles — présentées comme des "évolutions de plan", elles interviennent en moyenne tous les 12 à 18 mois dans le secteur.
- Les add-ons obligatoires — Channel Manager, rapports avancés, multi-comptes : des fonctionnalités présentées en demo mais facturées en supplément à l'usage réel.
Comparatif TCO sur 3 ans — 20 biens
Le tableau ci-dessous compare le coût total estimé pour une conciergerie gérant 20 biens sur 3 ans. Les données d'abonnement sont issues des grilles tarifaires publiques d'avril 2025.
| Poste de coût | Hostaway | Smoobu | Lodgify | Ayn Booking |
|---|---|---|---|---|
| Abonnement annuel (an 1) | 2 880 € | 1 980 € | 2 040 € | 990 € |
| Abonnement annuel (an 2) | 3 312 € | 2 376 € | 2 448 € | 990 € |
| Abonnement annuel (an 3) | 3 810 € | 2 851 € | 2 938 € | 990 € |
| Commission réservations directes | ~900 €/an | 0 € | ~480 €/an | 0 € |
| Add-ons / intégrations premium | ~600 €/an | ~240 €/an | ~360 €/an | 0 € |
| Hébergement (WordPress) | — | — | — | ~540 €/an (3 ans) |
| Total estimé sur 3 ans | ~16 302 € | ~8 127 € | ~10 746 € | ~3 510 € |
Estimations basées sur les grilles tarifaires publiques d'avril 2025, pour 20 biens avec Channel Manager et rapports avancés activés. Les commissions Hostaway et Lodgify sont calculées sur 200 réservations directes à 400 € de panier moyen.
Les 5 coûts cachés que les SaaS ne mentionnent pas
Commission sur les réservations directes
Certains SaaS prélèvent 1 à 3 % sur chaque réservation — y compris celles que vous générez vous-même via votre propre site. Avec 200 réservations à 400 € de moyenne, c'est 1 600 à 4 800 € par an qui partent sans contrepartie.
Augmentation tarifaire annuelle non annoncée
La plupart des SaaS augmentent leurs tarifs de 15 à 30 % tous les 12 à 18 mois. Ce n'est jamais présenté comme une hausse — c'est un "nouveau plan" avec "plus de valeur". Vous n'avez pas le choix : migrer ou payer.
Coût de migration + lock-in données
Exporter vos données d'un SaaS est souvent impossible, partiellement possible, ou facturé. Vos historiques de réservations, vos propriétaires, vos configurations tarifaires sont retenus en otage. Le vrai coût de sortie se chiffre en semaines de travail perdu.
Intégrations premium facturées en extra
Channel Manager, rapports avancés, API, multi-utilisateurs : autant de fonctionnalités présentées comme incluses dans la demo, et facturées en add-on à l'usage. Le plan de base sert d'appât. Le coût réel apparaît 3 mois après l'onboarding.
SEO perdu : vous construisez sur un domaine qui n'est pas le vôtre
Vos pages logements sont hébergées sur le domaine du SaaS — ou sur un sous-domaine. Chaque avis, chaque lien entrant, chaque heure passée à rédiger du contenu bénéficie à leur domaine, pas au vôtre. Quand vous partez, vous repartez à zéro sur Google.